КП «Лазурное» на реке Чёрной: обзор посёлка в Тосненском районе

Что продаётся и по какой цене

В посёлке действует жёсткий регламент: фасад, кровля и забор согласуются с управляющей компанией. Это поддерживает облик, но ограничивает выбор проекта.

Расположение

Адрес

Тосненский район, в 2 км от границы Петербурга, на берегу реки Чёрной (Загород.ру)

Дорога

По Московскому шоссе или через Пушкин и Павловск; до «Купчино» — около 30 минут; платформа «36 км» — в 2 км (Загород.ру)

Природа

Глебовский заказник и река Ижора — в 500 м (Загород.ру)

Рядом

Павловск — 6 км, Пушкин — 12 км (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у УК

Здесь важно заранее понять требования регламента и размер платежей. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Какие требования к фасаду, кровле и забору действуют для выбранного квартала, сколько стоит обслуживание, как защищён участок от разлива реки, нет ли борщевика по границам.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет современный дом в посёлке с единым стилем у Павловска и готов следовать регламенту.

Подробно о посёлке

Не путать с «Лазурными Озёрами»

«Лазурное» — посёлок не во Всеволожском, а в Тосненском районе Ленобласти, всего в двух километрах от границы Петербурга. До Павловска отсюда 6 км, до Пушкина — 12. На 15 гектарах нарезано 88 участков площадью от 6 до 25 соток со статусом ИЖС: каждому участку присвоен адрес, в построенном доме можно прописаться. Продажами занимается управляющая компания «Лазурное».

Посёлок сдан в IV квартале 2016 года и по-прежнему значится в продаже. По данным портала на август 2020 года, реализовано около 70 % предложений.

На берегу реки Чёрной

Посёлок стоит буквально на берегу реки Чёрной. Это небольшая речка шириной, по словам жителя, около семи метров, а в 500 метрах протекает более широкая Ижора и начинается Глебовский заказник. Рельеф ровный, с небольшим склоном к реке, и, как отмечал житель, весной талая и дождевая вода стекает именно туда.

Близость реки — не только плюс. Посетители портала в 2021 году обсуждали, что небольшая река может выходить из берегов и подмывать их, если они не укреплены. Перед покупкой участка у воды стоит узнать, как ведёт себя река весной.

Все сети в цене

По данным портала, к участкам подведены центральное электричество до 15 кВт с возможностью увеличения, магистральный газ, водопровод и ливневая канализация. Для бытовых стоков используются индивидуальные аэрационные станции. Проведены высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение. Территория огорожена, охраняется, есть видеонаблюдение и КПП, дороги асфальтированы и освещены.

Управляющая компания в 2019 году подчёркивала, что все инженерные сети уже включены в стоимость участков, работают по постоянной схеме и дополнительных платежей нет.

Как строили

В сентябре 2012 года посёлок только начинался: часть дорог, бытовка, техника, коммуникаций нет. Тогда же девелопер получил технические условия, и за следующий год были завершены земляные работы, ливнёвка и ограждение. В марте 2014 года газ и вода были проведены, в сентябре положили асфальт, а весной 2015-го, по данным портала, было построено 90 % инфраструктурных объектов и введена в эксплуатацию вся обещанная инженерия.

Портал на каждом этапе отмечал, что подрядчик соблюдает сроки, а продажи идут хорошо даже при цене сотки чуть выше, чем у конкурентов по локации.

Жёсткий регламент

Отличительная черта «Лазурного» — строгая архитектурная концепция. Регламент устанавливает требования к фасадам домов и к ограждениям, а фасад и крышу нужно согласовывать с руководством посёлка. Территория разделена на три квартала: в первом все дома в современном стиле, во втором допускается скатная кровля. Заборы во всём посёлке выполнены в едином стиле.

Архитектор проекта и управленческий персонал, по словам представителя застройщика, — эстонцы, дома строили эстонские партнёры. Такая жёсткость, как отмечал портал в 2019 году, отталкивает часть покупателей: в 2018 году посетительница писала, что купила бы участок, если бы не концепция застройки, которой нужно строго придерживаться.

Какие дома здесь строят

Дома в посёлке — монолитный железобетон в фундаментах и перекрытиях и стены из керамзитобетонных блоков. Для облицовки, по данным управляющей компании, используются навесные фасады с минеральной ватой, ветрозащитой и термообработанной лиственницей или фиброцементными панелями, а также декоративный камень. Многие дома имеют большие окна, а в проекте «Деко» высота потолков достигает 4,5 метра.

Внешний вид домов вызывает споры. Одни посетители называют стиль футуристичным и похожим на американские пригороды, другие — комичным, третьи замечают, что дома в посёлке всё же разные. Портал в 2019 году писал, что на свежих фотографиях дома выглядят добротно, а иные даже впечатляют.

Цены

По предложениям на Загород.ру, участки стоят от 3,316 млн рублей за 18,42 сотки до 9,999 млн за 25 соток, а готовые дома без отделки — 13,5 млн за дом 134,5 м² на 16 сотках и 14,99 млн за дом 303,5 м² на 8 сотках. Цена сотки — 180–400 тысяч рублей. В 2019 году в посёлке предлагали типовой дом с тремя спальнями за 6 млн рублей.

Управляющая компания продвигает посёлок под слоганом «бизнес-класс по цене эконома». Портал соглашался, что доля истины в этом есть: по параметрам посёлок соответствует бизнес-классу, а цена сотки для него гуманная. Но место всё же не престижное, как сами Пушкин и Павловск, поэтому покупатель не переплачивает за статус локации.

Ипотека и ранние цены

В 2019 году портал отмечал, что банки-партнёры посёлка малоизвестны, а среди них нет крупных вроде Сбербанка и Россельхозбанка. Управляющая компания в ответ писала, что сотрудничает со всеми банками, включая Сбербанк и ВТБ. Условия ипотеки стоит уточнить на момент покупки.

На старте проекта цены были заметно ниже: в 2014 году покупательница спрашивала о цене 99 тысяч рублей за сотку при строительстве дома площадью от 200 м². Посёлок за эти годы был достроен, а сотка подорожала в разы.

Дорога в город

Добраться можно по Московскому шоссе или через Пушкин и Павловск. До станции метро «Купчино» — около получаса на машине, до центра города по загруженному Московскому шоссе — около часа. В 2019 году открылась платная трасса М-11, которая, по словам портала и жителей, разгрузила Московское шоссе. Железнодорожная платформа «36 км» — в двух километрах, электрички идут до Витебского вокзала, но общественным транспортом дорога в город, по оценке портала 2014 года, занимает 2–2,5 часа.

Что вокруг

Справа от посёлка, за Аннолово, расположена рыбная ферма, слева, ближе к Павловску, — промышленная зона. Портал считал, что оба объекта достаточно далеко и не мешают жизни в посёлке. В 2021 году один из посетителей жаловался на борщевик в округе; управляющая компания годом ранее приглашала всех приехать и убедиться, что на территории посёлка его нет. Этот вопрос стоит проверить на месте, особенно по границам участка.

Платежи и соседи

Взносы за обслуживание посёлка — одна из тем отзывов: житель в 2021 году назвал коммунальные платежи высокими. Взамен посёлок содержится в порядке, дороги асфальтированы, работает охрана. В 2019 году здесь в разной степени готовности было около 20 домов, четыре семьи жили постоянно, и ожидалось заселение ещё 15–20 семей.

Регламент и облик

Жёсткий архитектурный регламент делает «Лазурное» одним из самых цельных посёлков у Павловска: дома строятся в согласованном стиле, заборы и освещение одинаковые. Ландшафт поддерживает облик: газоны перед домами, аллеи вдоль улиц, общие посадки у реки. На участках 6–25 соток владельцы делают сады, но в рамках общих правил.

Сад на берегу Чёрной

Почвы у реки Чёрной — суглинки и супеси, у воды влажные. Хорошо растут яблони, сирень, гортензии и розы, а у реки — ивы, черёмуха и калина. Пойма весной бывает сырой, поэтому дренаж и приподнятые грядки полезны, а водоохранная зона ограничивает стройку у самого берега.

Чёрная и окрестности Павловска

Река Чёрная течёт вдоль посёлка, а вокруг — поля и перелески Тосненского района. До Павловского парка — шесть километров, до границы Петербурга — два. По перелескам ходят за грибами, по берегу реки — гулять с удочкой.

Год у реки

Весной Чёрная разливается, летом — тихая река для прогулок и рыбалки, осенью — золотые берега и Павловский парк в листопаде, зимой — лыжня вдоль реки и по парку. Газ, вода и асфальт делают зиму комфортной.

С детьми

Охрана и КПП — спокойствие для родителей, а парки Павловска и Пушкина — место для детских прогулок. Школы — в Павловске и Фёдоровском, секции и бассейны — в Павловске и Пушкине. У реки за малышами нужен присмотр.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка вдоль реки Чёрной, затем Павловск: дворец, Долина прудов, Пиль-башня. Днём — Пушкин с Екатерининским парком. Вечером — обратно, в посёлок у самой черты Петербурга, к ужину на собственной террасе.

Практика: регламент и платежи

Жёсткий регламент означает согласование проекта, цвета фасада, забора и даже освещения. Это защищает облик, но удлиняет подготовку к стройке. Охрана, КПП и асфальт требуют ежемесячных взносов, а соседи по посёлку решают, как тратить общий бюджет. Перед покупкой полезно прочитать регламент целиком.

Тосненский район у границы города

Посёлок стоит в Тосненском районе Ленинградской области, но в двух километрах от границы Петербурга — от Пушкинского района. Это значит областной адрес, областные налоги и школы по месту регистрации, но городскую инфраструктуру Павловска и Пушкина в нескольких минутах. Для покупателя важно учитывать это при выборе школы и поликлиники.

Кому подойдёт

«Лазурное» — для тех, кто хочет современный дом с газом и пропиской в посёлке с единым обликом недалеко от Павловска и готов следовать строгому регламенту. Если хочется полной свободы в архитектуре или нужен бюджетный вариант, стоит посмотреть соседние посёлки Тосненского района: портал называл более доступными «Любимово», «Федоров посад» и «Удачу».

Сопоставимой по цене портал считал «Фёдоровскую усадьбу», а дороже, по его оценке, земля в «Павловском парке» рядом с Павловском. Перед окончательным решением стоит съездить в посёлок в выходной, пройтись по всем трём кварталам и поговорить с жителями о платежах, реке и работе управляющей компании.

Источники

1. Загород.ру: КП «Лазурное» — участки, дома, сети, регламент, мнения портала 2012–2020 годов, ответы УК.