Посёлок «Невская усадьба»: обзор, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Если минимальная цена относится к секции 112 м², это около 98 тыс. ₽ за квадратный метр. Дома строятся в едином стиле: девять типов «усадеб», вдохновлённых дворцами Петербурга.

Расположение

Адрес

Всеволожский район, Свердловское поселение, деревня Новосаратовка, северный берег Невы (ЦИАН, сайт посёлка)

Природа

Невский лесопарк площадью около 6 км², река Нева рядом; в лесопарке — этнопарк «Усадьба Богословка» (сайт посёлка, Закадом)

Дорога

3 км от КПП до съезда на КАД; по сайту — около 30 минут до Пулково и около 20 минут до Московского вокзала по Октябрьской набережной без пробок (сайт посёлка); до м. «Ломоносовская» около 19 минут (Новострой-СПб)

Коммуникации

Территория и инфраструктура

Что уточнить у продавца

Проект большой и реализуется очередями. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Как оформлены секция и участок (отдельные объекты или доли), когда будут готовы детский сад и школа и что уже работает из коммерческой инфраструктуры.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семьям, которым нужен просторный таунхаус со всеми сетями у самой границы города и у реки.

Подробно о посёлке

Таунхаусы на берегу Невы

«Невская усадьба» — посёлок таунхаусов в деревне Новосаратовка Свердловского поселения Всеволожского района. Он стоит на северном берегу Невы, почти у самой городской границы: по сайту проекта, от КПП посёлка до съезда на КАД всего три километра. По данным справочников, территория проекта — 36 гектаров, а всего на ней запланировано 99 малоэтажных домов.

Застройщик называет свои дома не таунхаусами, а усадьбами. Каждый дом состоит из нескольких секций, у каждой из которых свой вход, свой участок земли и своё парковочное место. Покупатель получает не квартиру в многоэтажке и не отдельный коттедж, а нечто среднее — собственный дом в два этажа с мансардой внутри общей архитектурной композиции.

Архитектура петербургских усадеб

Главная идея проекта — переосмысление архитектуры исторических дворцов и усадеб Петербурга. На сайте застройщик предлагает выбрать, какая усадьба ближе семье, и сравнивает фасады с Мариинским и Елагиным дворцами. Всего в проекте девять типов домов, и, по описанию, каждый таунхаус уникален.

Классические фасады с колоннами, карнизами и симметрией выделяют посёлок среди типовых таунхаусов в современном стиле. Такая архитектура требует аккуратного ухода: лепнину и штукатурку время от времени нужно обновлять. Спросите, кто отвечает за ремонт фасадов — каждый владелец секции или управляющая компания, — и сколько это стоит.

Новосаратовка: история места

Новосаратовка — старое поселение на правом берегу Невы. Сайт проекта напоминает, что своим появлением на карте деревня обязана Екатерине II: в её царствование здесь селились колонисты. Сегодня Новосаратовка — быстро растущий пригород, где рядом с деревенскими улицами появляются малоэтажные и многоэтажные новостройки.

В самой Новосаратовке, по данным справочника «Посёлки гуру», работают средняя школа, поликлиника, детские сады и почта. Это важно, пока собственная инфраструктура «Невской усадьбы» только строится.

Невский лесопарк и река

Посёлок окружён Невским лесопарком площадью около шести квадратных километров. По словам застройщика, лес не испытал влияния производств, а преобладающие ветры дуют в сторону от города. В лесопарке находится этнопарк «Усадьба Богословка» с воссозданными памятниками деревянного зодчества и мастер-классами по народным ремёслам.

Близость Невы — ещё одно преимущество: набережная для прогулок, виды на реку и свежий воздух. Уточните, есть ли от посёлка удобный пешеходный выход к реке и в лесопарк.

Секции от 112 до 270 м²

Площадь секций, по данным сайта, — от 112 до 270 м². Небольшой таунхаус на 112 м² подходит паре или семье с одним ребёнком, секции на 145 и 170 м² с просторной кухней-гостиной — семье побольше, а дом на 270 м² со встроенным паркингом и шестью спальнями рассчитан на большую семью. Дома двухэтажные, с жилой мансардой.

По данным ЦИАН, цены на таунхаусы — от 10,99 до 15,85 млн ₽. Справочники в разные годы приводили и более низкие цифры, но ориентироваться стоит на актуальный прайс застройщика: попросите его вместе с планировками и выбранной секцией на генплане.

Участок, вход и парковка

У каждой секции есть свой участок земли, где, по словам застройщика, можно обустроить террасу для чаепитий. Участок отделён от парковочных мест зелёной изгородью, а парковка у каждого дома своя, так что вечером не придётся искать место для машины. Своего подъезда и лестничной площадки нет — в дом заходят прямо с улицы.

Уточните, как оформлены земля и парковочное место: в собственность вместе с секцией, в долевую собственность или в аренду. От этого зависят налоги, порядок продажи и возможность ставить на участке беседку или навес.

Все городские сети

По данным справочника «Закадом», к посёлку подведены газ, электричество, водопровод и канализация. Для таунхауса это полный городской набор: газовый котёл в каждой секции, центральная вода и стоки без септиков и станций очистки. Мощность электричества в найденных источниках не указана — уточните её у продавца, если планируете электрическую плиту, сауну или кондиционеры.

Охраняемая территория

По описанию на сайте, территория посёлка закрыта забором по всему периметру, улицы и периметр под видеонаблюдением, а вход и выход контролируются. Каждый дом по желанию жильцов можно оборудовать тревожной кнопкой с выводом на пункт охраны. Для семьи с детьми это означает, что детей можно отпускать гулять внутри посёлка одних.

Детский сад, школа и сервисы

В проекте заявлена собственная инфраструктура. По данным «Новострой-СПб», в посёлке запланированы детский сад на 190 мест и начальная школа на 330 мест, а в административном здании — коворкинг с библиотекой, химчистка, аптека, супермаркет, банкоматы, пиццерия и пекарня. На сайте сказано, что детский сад и школа строятся, а 14 детских площадок предусмотрены проектом.

Пока объекты не открыты, планируйте жизнь с расчётом на инфраструктуру Новосаратовки и соседних районов Петербурга. Спросите застройщика о сроках открытия сада и школы и о том, кто будет ими управлять.

Дорога в город

По сайту, от посёлка до съезда на КАД три километра, до аэропорта Пулково — около получаса, а до Московского вокзала по Октябрьской набережной — около 20 минут, если нет пробок. По данным «Новострой-СПб», до метро «Ломоносовская» около 19 минут. В часы пик дорога в центр будет дольше, поэтому проверьте маршрут в будний день утром.

Проект с долгой историей

По данным портала Restate, все согласования по проекту прошёл ещё в 2014 году, а разрешение на строительство получил в 2015-м. Проект строится очередями, и в карточке ЦИАН годом сдачи указан 2021-й. Значит, часть домов уже построена и заселена, а остальные возводятся. Уточните, какая очередь сейчас в продаже и в каком состоянии секции передаются покупателю.

Сотни соседей

По данным портала Новострой.su, каждый из 99 домов рассчитан на 6–12 секций, и только в первых двух этапах их запланировано 548. Это уже не камерный посёлок, а малоэтажный квартал на сотни семей. Плюс такого масштаба — спрос на сад, школу и магазины внутри, минус — больше машин, шума на площадках и соседей за стеной. Посмотрите на генплане, где находится выбранная секция: в начале или середине дома, у въезда или в глубине территории.

Областной адрес у городской черты

Хотя посёлок находится всего в нескольких километрах от Рыбацкого и Народной улицы, адрес у него областной. Регистрация, школы и поликлиники, налоги на имущество — по правилам Ленинградской области и Свердловского поселения. Для одних это плюс, например более низкая кадастровая стоимость, для других — минус, если важна петербургская прописка. Уточните, к каким учреждениям прикрепляется адрес.

Усадебный сад на берегу Невы

Девяносто девять малоэтажных домов в стиле петербургских усадеб требуют такого же ландшафта: регулярные дорожки, стриженые изгороди, партерные газоны, вазоны у крыльца, липы и клёны вдоль аллей. Секции от 112 до 270 м² со своими участками позволяют устроить небольшой усадебный сад, а общая территория посёлка на 36 гектарах — аллеи и скверы.

Почвы правого берега

Почвы на террасах правого берега Невы — супеси и суглинки. Классические усадебные растения — липа, клён, сирень и розы — здесь чувствуют себя отлично. Ветер с реки требует защитных посадок, а весной в низких местах полезен дренаж.

Нева и лесопарк

Посёлок стоит у самой Невы, и прогулки вдоль реки — главное удовольствие: широкая вода, баржи и теплоходы, закаты над городом. Рядом шумит Невский лесопарк, куда ходят за ягодами. Съезд на кольцевую — в трёх километрах, Кудрово с метро — по соседству.

Год в «Невской усадьбе»

Весной на Неве идёт ледоход, и с берега видно, как плывут ладожские льдины. Летом — прогулки по набережной, велосипед, пикники в лесопарке. Осенью — туманы над рекой и золотые аллеи. Зимой городские сети делают жизнь удобной, а близость КАД — дорогу короткой.

С детьми

Детский сад и школа рядом, о которых говорится выше, — важное преимущество для семей. Охраняемая территория и аллеи — место для детских прогулок, а Кудрово с секциями и бассейнами — в нескольких минутах.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по набережной Невы и аллеям посёлка, затем — Невский лесопарк. Днём — Островки с остатками усадьбы или Шлиссельбург с крепостью Орешек. Вечером — обратно, в таунхаус в усадебном стиле с видом на Неву.

Практика: таунхаус и долгая история

Проект с долгой историей, о котором говорится выше, — повод проверить, какие очереди введены и как оформлены права на секцию и землю. Таунхаус с общими стенами требует договорённостей с соседями. Областной адрес у городской черты означает областные налоги и школы по месту регистрации.

Кому подойдёт

«Невская усадьба» подойдёт семьям, которым нужен просторный таунхаус со всеми городскими сетями у самой границы Петербурга, рядом с рекой и лесопарком, и которые готовы к плотной малоэтажной застройке ради близости к городу.

Перед покупкой

Попросите у застройщика разрешение на ввод в эксплуатацию дома, в котором выбираете секцию, и проверьте секцию и участок в выписке ЕГРН. Уточните размер ежемесячного платежа за охрану и содержание территории и узнайте, как будет устроено управление посёлком после окончания продаж.

Источники

1. Сайт посёлка «Невская усадьба» — концепция, расположение, архитектура, охрана, площади домов.
2. ЦИАН: КП «Невская усадьба» — цены, класс, адрес.
3. Новострой.su: «Невская усадьба» — площадь территории, число домов и секций, заявленная инфраструктура.
4. Новострой-СПб: «Невская усадьба» — детский сад и школа, время до метро.
5. Закадом: «Невская усадьба» — коммуникации, расстояния.
6. Restate: «Невская усадьба» — история согласований.
7. Посёлки гуру: «Невская усадьба» — инфраструктура Новосаратовки — к разделу «Подробно о посёлке».