Фермерский посёлок «И река, и лес, и озеро»: обзор, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

Цифры 2021 года, скорее всего, устарели. Перед любыми переговорами уточните у застройщика, продаются ли участки и на каких условиях.

Расположение

Адрес

Выборгский район, Полянское сельское поселение, у пос. Поляны; граница — река Петлянка (Загород.ру)

Дорога

Около 68 км и часа езды по Приморскому и Зеленогорскому шоссе; автобусы до Полян от станций Зеленогорск и Каннельярви (Загород.ру)

Природа

Лес вокруг; озёра Александровское, Краснофлотское, Пионерское, Красавица (Каменка), Полянское (Загород.ру)

Рядом

В Полянах — «Магнит», мини-маркеты, стройматериалы, школа, почта, ФАП, АЗС; детский сад — в Семиозерье (Загород.ру)

Коммуникации

Земля и её использование

Что уточнить у продавца

Это не коттеджный посёлок, а земля для фермерства, и правила здесь другие. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Продаются ли участки сейчас, какой вид разрешённого использования в ЕГРН, какую мощность реально выделит сетевая компания, можно ли построить жилой дом и какой площади.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто всерьёз собирается вести фермерское хозяйство на Карельском перешейке.

Подробно о посёлке

Посёлок для тех, кто возвращается к земле

«И река, и лес, и озеро» — самый необычный проект. Это не коттеджный, а фермерский посёлок: 19 участков площадью от 1 до 1,48 гектара на землях сельскохозяйственного назначения. Он находится в Выборгском районе, рядом с посёлком Поляны Полянского сельского поселения, и с одной стороны граничит с рекой Петлянкой.

По данным Загород.ру, в 2021 году здесь шло межевание, а до старта продаж подписывали предварительные договоры. Целевую аудиторию застройщик описывал так: люди, которые на фоне пандемии и удалённой работы решили сменить место жительства и род занятий.

Сотка за 25 тысяч

Цена сотки в 2021 году — 25 тысяч рублей, по оценке портала, минимальная среди всех активных проектов Выборгского района. Сопоставимый вариант назывался только один — дачный посёлок «Озеро Александровское» с соткой от 29 тысяч, но без таких больших участков.

Дешёвая сотка не означает дешёвую покупку: гектар стоил от 2,5 млн ₽, а самый большой участок — около 3,7 млн. В цену застройщик включил помощь с документами для Росреестра, получение технических условий на электричество и сопровождение до договора присоединения, а также разметку границ участков.

Земля сельхозназначения: обязанность, а не опция

Юридически участки относятся к землям сельхозназначения для ведения сельского хозяйства, и собственники могут сменить вид разрешённого использования на крестьянское (фермерское) хозяйство. Загород.ру подчёркивал: статус обязывает, и вести здесь хозяйство придётся всерьёз. Предполагается, что владельцы займутся садами, ягодами и грибами, разведением скота, пасеками и питомниками растений.

Это важно понимать до покупки. За неиспользование сельхозземли по назначению закон предусматривает штрафы, а в крайнем случае — изъятие участка. Купить гектар «под дачу» и оставить его зарастать не получится.

Как оформить фермерское хозяйство

Чтобы сменить вид разрешённого использования на крестьянское (фермерское) хозяйство, сначала нужно зарегистрировать само КФХ — главу хозяйства, как правило, оформляют индивидуальным предпринимателем. Затем подаётся заявление об изменении вида использования, и важно, чтобы правила землепользования поселения допускали такой вид для этой территории.

Регистрация КФХ открывает и плюсы: налог на землю сельхозназначения обычно ниже, чем на участки в населённых пунктах, а для начинающих фермеров существуют государственные гранты, например по программе «Агростартап». Условия программ меняются, поэтому их стоит изучить до покупки земли.

Можно ли построить дом

С жилым домом на такой земле всё непросто. По нашим данным, с 2022 года закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве разрешает построить на участке КФХ один жилой дом площадью до 500 м² и не выше трёх этажей, но площадь застройки не должна превышать 0,25 % площади участка. На гектаре это всего 25 м² пятна застройки, на участке в 1,48 гектара — около 37 м².

То есть жилой дом на фермерской земле — это скорее компактный двухэтажный дом площадью 50–70 м², а не загородный коттедж. Хозяйственные постройки — теплицы, хлева, склады — строятся по другим правилам. Перед покупкой стоит проверить актуальную редакцию закона у юриста.

Гектар — это сколько

Гектар — квадрат 100 на 100 метров, то есть сто привычных соток. Периметр такого участка — около 400 метров, и забор вокруг него станет одной из крупных статей расходов. На такой площади помещаются сад, огород, теплицы, загон для скота и пасека, но обрабатывать её вручную уже не получится — понадобится техника.

Электричество до 150 кВт

Застройщик обещал помочь получить технические условия на подключение от 15 до 150 кВт. Загород.ру советовал сразу добиться подтверждения максимальной мощности: на большом участке с жилыми и хозяйственными постройками минимальных 15 кВт точно не хватит, а теплицы, холодильные камеры и мастерские потребляют много.

Вода и газ — на владельце

Подведением воды собственники занимаются сами: скважину придётся бурить за свой счёт. О магистральном газе на сайте проекта ничего не сообщалось. Портал отмечал, что для постоянной жизни и фермерского хозяйства газ — самый дешёвый источник тепла и горячей воды, и без него содержание всех построек может обойтись очень дорого.

Что есть в Полянах

Ближайшая инфраструктура — в посёлке Поляны: магазин «Магнит», продуктовые мини-маркеты, магазин стройматериалов, школа, почта, фельдшерско-акушерский пункт и АЗС. Детский сад — в Семиозерье. Портал предупреждал, что социальных объектов и магазинов поблизости мало, и часть времени придётся проводить в разъездах по окрестным населённым пунктам.

Озёра Карельского перешейка

Название не обманывает: рядом лес, небольшая речка и сразу несколько озёр — Александровское, Краснофлотское, Пионерское, Красавица (Каменка), Полянское. До них не пешком, но добраться нетрудно. Вокруг немало дачных посёлков, где сотка стоит значительно дороже: «Заячья горка», Zapolie-Village, «Клеверная бухта», «Подгорное», «Береговая горка», «Солнечный берег».

Дорога: час от города

Путь из Петербурга на машине занимает около часа: примерно 68 км по Приморскому и Зеленогорскому шоссе. От железнодорожных станций Зеленогорск и Каннельярви до Полян ходят автобусы. Для ежедневных поездок в город на работу это неудобно, но фермерский образ жизни этого и не предполагает.

Ипотека на сельхозземлю

В 2021 году участки можно было купить в ипотеку Россельхозбанка: 8,5 % годовых на 10 лет, до 15 млн ₽. Условия с тех пор наверняка изменились, но сам факт важен: на землю сельхозназначения ипотеку дают далеко не все банки, и профильный аграрный банк здесь — естественный партнёр.

Предварительный договор: риски

В 2021 году участки продавались по предварительным договорам, пока шло межевание. Такой договор не делает покупателя собственником: права появляются только после того, как участок поставлен на кадастровый учёт и переход права зарегистрирован в Росреестре. Перед оплатой стоит убедиться, что у участка есть кадастровый номер, границы установлены, а продавец — действительно собственник земли.

Где проект сейчас

На Загород.ру у проекта стоят отметки «Проект» и «Продажи закрыты». В списке действующих посёлков застройщика на Яндекс Недвижимости его нет. Возможно, участки распроданы по предварительным договорам, возможно, проект приостановлен. До любых переговоров стоит узнать у застройщика, оформлены ли участки в собственность и на каком этапе межевание.

Если планы изменятся

Продать фермерскую землю сложнее, чем дачный участок. Закон об обороте земель сельхозназначения, как правило, даёт региону или муниципалитету преимущественное право покупки: продавец сначала обязан письменно предложить участок им по той же цене, и только после отказа или молчания в течение месяца может продавать другим. Это добавляет к сделке время и бумаги.

Покупателей на гектар без дома и сетей тоже немного: нужен человек с такими же фермерскими планами. Поэтому покупать участок здесь разумно только с ясным пониманием, что вы собираетесь на нём делать в ближайшие годы.

Для кого этот проект

«И река, и лес, и озеро» имеет смысл для тех, у кого есть план фермерского хозяйства и готовность вкладываться в него деньгами и временем. Как дача или загородный дом он проигрывает обычным посёлкам: строить можно меньше, сетей почти нет, а земля обязывает. Зато за цену участка в ближнем пригороде здесь можно получить гектар у реки в окружении леса и озёр.

Гектар под ферму

Девятнадцать участков по гектару с лишним — это не посёлок в привычном смысле, а хутора с фермерскими хозяйствами. Облик определит назначение земли: сады, огороды, теплицы, загоны для животных, хозяйственные постройки и дом. На гектаре удобно разделить участок на зоны — жилую у дороги, хозяйственную в глубине, сад и огород на солнечной стороне.

Почвы и что на них растёт

Почвы у Полян — пески и супеси Карельского перешейка, местами с торфяниками в низинах. Для фермерского хозяйства их придётся улучшать: известкование, органические удобрения, зелёные удобрения. Хорошо растут картофель, ягодные кусты, облепиха, а в теплицах — овощи. Сельхозназначение обязывает землю использовать, о чём говорится выше.

Река, лес и озеро

Название проекта описывает окрестности: с одной стороны река, с другой — лес, рядом — озеро. Леса Полянского поселения — сосновые боры с черникой и брусникой, ельники с грибами. До Финского залива — несколько километров.

Год на ферме

Весной — посадки и подготовка земли, летом — уход за садом и огородом, купание в озере, осенью — урожай и заготовки, зимой — хозяйство на паузе, а дом без газа требует надёжного отопления. Электричество до 150 кВт, о котором говорится выше, позволяет поставить теплицы с подсветкой и мастерские.

Для кого гектар земли

Гектар — это возможность завести настоящее хозяйство: сад на сотню деревьев, огород, теплицы, кур или коз, пасеку. Для семьи, мечтающей о жизни на земле, это редкий шанс получить такой участок в часе от города. Но и обязательство: сельхозземлю нужно обрабатывать, а хозяйство требует времени и сил круглый год.

Поляны и окрестности

Поляны — посёлок Полянского поселения с магазинами и школой, а вокруг — озёра, леса и залив. Зеленогорск и Приморск — в получасе езды, и там есть поликлиники, банки и супермаркеты. Для фермерского хозяйства близость дороги и магазинов важна не меньше, чем качество земли.

Источники

1. Загород.ру: «И река, и лес, и озеро» — участки, статус земли, условия, окрестности, мнение портала 2021 года.
2. Яндекс Недвижимость — список действующих проектов застройщика.
3. Федеральный закон № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ред. 2022 года, ст. 11) — к разделу «Подробно о посёлке».
4. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 6 — к разделу «Подробно о посёлке».