КП «Ропшинское» у Кипени: 41 участок ДНП с газом и электричеством на 5 гектарах

Что продавалось и по какой цене

0,38 млн ₽ за участок — это цена конца 2010-х годов. По соседству, в «Дивном озере», участки с сетями сейчас стоят от 6,9 млн ₽, в «Больших Горках» — от 550 тыс. ₽.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Ломоносовский район, Кипенское сельское поселение, рядом с деревней Кипень (Новострой.ру, Посёлки гуру)

Территория

Треугольный участок 5 га на землях для ДНП (Новострой.ру, Посёлки гуру)

Соседи

Загород.ру называл «Ропшинское» и «Большие Горки» главными конкурентами «Янтарной Ропши» (Загород.ру)

Коммуникации

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Проложен ли газопровод по улице и подключены ли соседние дома; сколько кВт на участок; какое покрытие у дорог; кто управляет партнёрством и какие взносы; есть ли у участка адрес; какая вода и канализация у соседей.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет недорогой участок у Кипени на вторичном рынке и готов проверить сети на месте.

Подробно о посёлке

Пять гектаров у Кипени

«Ропшинское» — небольшой дачный посёлок в Кипенском поселении Ломоносовского района, рядом с деревней Кипень. По описанию Новострой.ру, это треугольный участок площадью 5 га, разделённый на 41 надел. Загород.ру называет площади от 8 до 15 соток, «Посёлки гуру» — точнее, от 7,62 до 13,87 сотки. Участки продавались без подряда, под свободную застройку.

Название сбивает с толку: посёлок не в Ропше и не в Ропшинском поселении, а в соседнем, Кипенском. «Ропшинское» — скорее указание на направление: Ропшинское шоссе и Ропша рядом.

Что было обещано и сделано

По справочникам, в посёлке есть газ и электричество, а участки продавались «инженерно подготовленными». В ноябре 2017 года представитель застройщика написал на Загород.ру, что все дороги и электричество сданы в срок. Про газ в этом комментарии не сказано, и подтверждения, что газопровод работает и дома подключены, мы не нашли. Сведений о воде и канализации в источниках нет — обычно в таких посёлках это скважины и септики, но для конкретного участка это нужно уточнять у соседей и продавца.

Цены

Новострой.ру и «Посёлки гуру» указывают цену от 0,38 млн ₽ за участок и около двадцати предложений. Это данные конца 2010-х годов. Сегодня участки здесь продают владельцы, и цена будет выше. Ориентиром могут служить соседи: в «Больших Горках» участки сейчас стоят от 550 тыс. ₽, в «Янтарной Ропше» — от 960 тыс. ₽, а в «Дивном озере» с готовыми сетями у пруда — от 6,9 млн ₽.

Если газ в «Ропшинском» реально можно подключить, это весомый аргумент в торге — и повод заплатить больше, чем за участок без газа по соседству.

Конкуренты

Загород.ру, описывая «Янтарную Ропшу», называл «Ропшинское» и «Большие Горки» её главными конкурентами. Все три посёлка похожи: небольшие участки без подряда, дачный статус, недалеко от КАД, обещанный газ. Различаются они в деталях — у «Больших Горок» есть адреса и охрана, у «Янтарной Ропши» — новые очереди и автобусы до метро. У «Ропшинского» главное преимущество — компактность: 41 участок на 5 га и, по справочникам, газ в списке сетей.

Дачная земля

Земля отведена под дачное некоммерческое партнёрство. По действующему закону такие участки — садовые: на них можно построить садовый или жилой дом, а в жилом доме зарегистрироваться. Ипотеку на садовые участки дают не все банки, и условия обычно хуже, чем для ИЖС. Если планируется постоянная жизнь, стоит проверить, есть ли у участка адрес, и заранее поговорить с банком.

Ещё один момент: дороги и сети в партнёрстве — общее имущество, и их содержание оплачивают все владельцы через взносы. Размер взносов и наличие долгов у продавца нужно выяснить до сделки.

На месте

Поскольку данных о посёлке мало, поездка на место скажет больше любых справочников. Посмотрите, сколько участков уже застроено и живут ли люди зимой; есть ли на улице газовые трубы и счётчики у соседних домов; в каком состоянии дороги после дождя; где стоят столбы и трансформатор. Поговорите с соседями о воде: какая глубина скважин и есть ли проблемы с качеством.

Во что обойдётся дом

Участок за несколько сотен тысяч рублей — только начало. Если газ проходит по улице, владелец оплачивает проект, трубу по участку, котёл и пуск газа. Если газа на улице нет, придётся ждать газификации или отапливать дом электричеством, а для этого нужна достаточная мощность. Вода и канализация — отдельная статья: бурение скважины, насосная станция и септик или станция очистки. Сюда же добавляются забор, въезд и отсыпка площадки под машину. Всё это стоит посчитать до покупки, сравнив с ценой участков в соседних посёлках, где часть сетей уже есть.

Треугольный участок: какие наделы выбрать

Форма территории — треугольник — означает, что часть наделов неизбежно получается неправильной формы, особенно в углах. Такие участки бывают дешевле, но их сложнее застроить: дом, баня и парковка должны помещаться с учётом отступов от границ. Стоит также посмотреть, не проходит ли по участку или рядом с ним линия электропередачи или газопровод: у них есть охранные зоны, в которых строить нельзя.

Лучше всего выбирать участок по кадастровой карте и на месте, а не по номеру в прайсе.

Кипень и Ропша для жизни

Посёлок находится рядом с деревней Кипень, где есть школа, детский сад, магазины, аптека и медпункт. Ропша с парком дворца и автобусами до «Проспекта Ветеранов» — в нескольких минутах на машине. Для дачи этого более чем достаточно, для постоянной жизни — тоже, если в доме будет нормальное отопление, а дорога к посёлку чистится зимой.

Чек-лист

Выписка ЕГРН и кадастровый номер. Газ: проложен ли по улице, подключены ли соседи, сколько стоит подключение. Мощность электричества. Вода и канализация у соседей. Кто управляет партнёрством, размер взносов, долги. Адрес участка.

Дача на треугольном участке

Посёлок занимает треугольный участок, разделённый на сорок один надел, и продавался без подряда, так что каждый строит своё. На 7–14 сотках уместнее всего небольшой дом с верандой, а сад — газон, яблони и грядки: участки открытые, леса на них нет. Ветер на открытых полях Ижорской возвышенности ощутим, поэтому живые изгороди и посадки по границе стоит делать в первый же сезон.

Ижорская возвышенность

Кипень стоит на плато, где пашни и луга перемежаются небольшими лесами из ели, берёзы и осины. Грибники ходят сюда за подосиновиками и осенними опятами, а по лесным опушкам в июле поспевает малина. Рядом — Ропша с дворцовым парком, прудами и холмами Ропшинских высот, откуда открываются дальние виды.

Выходные рядом

Самые близкие места для прогулок — Ропшинский парк с прудами и сельские дороги между Кипенью и Ропшей, удобные для велосипеда. Для купания и пляжа ездят к Финскому заливу у Ломоносова и Петергофа, там же — фонтаны и парки. Зимой по полям и холмам удобно бегать на лыжах.

Итог

«Ропшинское» — маленький дачный посёлок на 41 участок у Кипени, с электричеством, дорогами и газом в списке сетей и ценами, которые на старте начинались от 380 тыс. ₽. Это вариант для тех, кто ищет недорогой участок без подряда недалеко от города и готов сам разобраться, что из обещанного работает. Данные о посёлке устарели, поэтому начинать стоит с поездки на место и разговора с соседями.

Источники

1. Новострой.ру: КП «Ропшинское» — территория, сети, цены, статус.
2. Загород.ру: КП «Ропшинское» — участки, формат продаж, комментарий застройщика 2017 года.
3. Посёлки гуру: «Ропшинское» — застройщик, площадь, размеры участков, цена.
4. Загород.ру: «Янтарная Ропша» — «Ропшинское» как конкурент.