«Кивеннапа Север»: таунхаусы эконом-класса на 71 гектаре у Первомайского — долгострой, который всё-таки достроили

Что продаётся сейчас

У застройщика на ЦИАН «0 посёлков в продаже»: покупать здесь можно только у собственников. Цена в 830 тыс. ₽ — нижняя граница карточки, без описания объекта; за ней, скорее всего, участок или маленькая секция.

Где находится и как добраться

Адрес

Выборгский район, Первомайское сельское поселение, рядом с пос. Первомайское (ЦИАН)

До КАД

36 км по ЦИАН; 39 км — у Загород.ру, Новостройки78 и в описании самого ЦИАН (ЦИАН, Загород.ру)

Дороги

Трасса «Скандинавия» и Сосново-Рощинское шоссе; можно выехать и на ЗСД через Зеленогорское шоссе (ЦИАН, Загород.ру)

Без машины

Электрички рядом нет (мнение Загород.ру, 2015); в отзывах 2018 года упоминают маршрутку № 678. С 2017 года вдоль шоссе до Первомайского идёт отдельная пешеходно-велосипедная дорожка (Загород.ру)

Природа

Сосновый лес и озеро на территории комплекса (ЦИАН, Новостройки78)

Сети и инфраструктура

Сколько стоит заехать после покупки

Цифры — из ответа застройщика в отзывах и из мнения портала (Загород.ру); это цены прошлых лет, сегодня всё дороже. На вторичном рынке часть секций уже с отделкой и котлом — это стоит учитывать, сравнивая цены.

Как строили

Что выяснить до сделки

Комплекс сдан, поэтому главные вопросы — к конкретной секции и к тому, как здесь всё устроено после ухода застройщика. Кроме общих, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Как оформлены секция и земля под ней в ЕГРН (жилой блок с собственным участком или помещение в доме); какая мощность выделена именно этой секции; заведён ли газ в дом и есть ли акт; кто обслуживает территорию — УК или ТСН — и сколько это стоит; не было ли в секции плесени и протечек кровли; какой квартал и какой очереди — сроки и качество у них разные.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто ищет самый недорогой вход в загородную жизнь с газом и готов внимательно осмотреть конкретную секцию.

Подробно о посёлке

Финское имя и масштаб небольшого города

Кивеннапа — финское название нынешнего посёлка Первомайское в Выборгском районе; новое имя он получил после войны. Группа компаний, взявшая старое название, в 2007 году начала здесь свой первый крупный проект — малоэтажный комплекс «Кивеннапа Север». Под него отвели 71 гектар примерно в километре от Первомайского, в 36–39 км от КАД.

По меркам Ленобласти это не посёлок, а почти городок. «Посёлки гуру» и «10 соток» насчитывают 1700 участков от 0,6 до 12 соток, все — с обязательным подрядом. Spbhomes пишет о 220 домовладениях. Противоречия тут меньше, чем кажется: таунхаус на десять секций — одно здание, но десять участков и десять собственников. В одном из ранних мнений Загород.ру проект называли почти поселением городского типа и сомневались, что инфраструктура успеет за числом жителей.

Что здесь строили

Основа комплекса — двухэтажные таунхаусы из газобетона на две, шесть, восемь или десять секций. У каждой секции свой вход, место для машины и клочок земли у дома. Самые маленькие — 37 м² на сотке, самые большие — около 150 м²; были и отдельные коттеджи на 99–164 м². Справочник «10 соток» перечисляет три технологии стен: каркас, газобетон и несъёмную щепоцементную опалубку Velox. Сдавали дома с черновой отделкой, внутреннюю разводку покупатель делал сам.

Участки, по Загород.ру, — от 1,14 до 26,33 сотки. Большие наделы достались коттеджам; у таунхаусов земли ровно столько, чтобы поставить стол и разбить пару грядок.

Цена как главный аргумент

Известным проект сделала цена. На старте секцию можно было купить примерно за 1,45 млн ₽ — дешевле комнаты в Петербурге. В 2013 году Загород.ру писал о рекордно низких ценах на строящиеся таунхаусы, в 2015-м — что по стоимости метра комплекс выигрывает у соседних коттеджных посёлков. Держалось это на массовом проекте, простых материалах и экономии на отделке.

Сегодня застройщик здесь ничего не продаёт. На ЦИАН восемь предложений собственников — от 830 тыс. до 25,6 млн ₽. Верх диапазона — коттеджи 129,5–150 м² на участках 7,4–15,8 сотки за 20,5–25,6 млн ₽. Для эконом-класса, к которому комплекс относят Spbhomes и Новостройки78, это дорого, и ЦИАН уже записывает его в «комфорт». Для сравнения: в соседнем «Карельском бризе» участок на 15–50 соток без дома стоит 1,2–2,6 млн ₽.

Шесть переносов

История строительства — самая неудобная часть рассказа. Первые две очереди сдали к 2014 году. Третью обещали к IV кварталу 2015-го, потом к 2016-му, затем к рубежу 2017 и 2018 годов; ввели её в конце 2018-го, после шести переносов. Осенью 2017 года, по наблюдениям Загород.ру, на 38 домах третьей очереди работы шли на разных стадиях — от почти готовых коробок до фундаментов.

Покупатели связывали задержки с тем, что компания, не закончив «Север», взялась за новые проекты; у неё действительно появились «Кивеннапа Юг» и «Юго-Запад» под Пудостью, «Подгорное» и «Симагино» на Выборгском направлении. В январе 2019 года Spbhomes сообщал, что застройщику грозит банкротство и против него поданы иски частных лиц. Жителям сданного комплекса эти суды важны в первую очередь тем, что от них зависит, кто содержит дороги, сети и территорию. Часть первоначального замысла так и осталась на бумаге: в описании Загород.ру сказано, что реализация оставшихся объектов приостановлена на неопределённое время.

Газ у стены, а не в доме

Сети — сильная сторона комплекса: магистральный газ, центральные водопровод и канализация, электричество. В 9-й квартал газ подали в июне 2016 года. Но «газ подведён» здесь значит трубу на фасаде. Завести её внутрь, купить и подключить котёл покупатель должен сам, и в 2017–2019 годах о цене этого в отзывах спорили. Застройщик называл 10–15 тыс. ₽ за проект, 25–30 тыс. ₽ за ввод и котёл от 12 тыс. ₽. Портал в 2019 году насчитал ввод от 70 тыс., котёл от 30–35 тыс. и монтаж от 15 тыс. ₽.

С электричеством похожая история. По словам застройщика, на таунхаус выделено 4 кВт, а мощность можно увеличить по заявке; отапливаться электричеством при таком лимите не получится. Покупая вторичку, проще всего попросить у продавца договор с сетевой компанией и документы на газ: если котёл уже работает, половина хлопот позади.

Качество, о котором пишут жители

В 2012 году Загород.ру обращал внимание на ленточный фундамент, на необходимость утеплять пол и шумоизолировать стены между секциями, а также пересказывал сообщения с форумов о плесени, которую связывали с гидроизоляцией кровли. В 2019-м портал повторил, что при эксплуатации «с большой вероятностью» вылезут проблемы с шумо-, тепло- и гидроизоляцией. В отзывах встречаются жалобы на холод зимой; мнение 2013 года, напротив, отмечало, что найденные при приёмке недоделки застройщик устранял.

Оценка застройщика у Загород.ру — «C-», близко к «неудовлетворительно», а сам комплекс в рейтинге таунхаусов эконом- и комфорт-класса — в нижней половине. При этом портал признавал за компанией и хорошее: объекты она не бросает, цены держит низкими, с покупателями разговаривает. Её представители и правда спорили с жителями в отзывах — с цифрами, а не отписками.

Кто управляет

С 2017 года в комплексе одновременно работают управляющая компания застройщика и товарищество собственников, и жители выбирают, кому платить. В отзывах того времени ежемесячный платёж оценивали в 4–5 тыс. ₽. Двойное управление удобно, пока УК и ТСН не делят ответственность за дороги, свет и вывоз мусора, — как это устроено сейчас, лучше спросить у соседей на просмотре.

Дорога и будни

Электрички рядом нет, и портал прямо называл машину безальтернативным транспортом; в отзывах упоминают маршрутку № 678. До города около часа, и всё упирается в Выборгское шоссе, которое в дачный сезон и по пятницам стоит. Объехать пробки можно по ЗСД, но это крюк и платная дорога. Из перемен к лучшему — асфальтированная дорожка с отбойниками вдоль шоссе до Первомайского, где сосредоточены школа, сад и магазины.

Ради чего сюда едут, понятно: сосновый лес и озеро прямо на территории, вокруг — озёра Первомайского поселения, до Финского залива на машине недалеко.

Соседи по поселению

Вокруг «Кивеннапы Север» — посёлки совсем другого уровня. «Карельский бриз» у Цвелодубово продаёт большие участки без газа, в «Белых озёрах» землю продавали только с подрядом на типовой дом, а фахверковые дома Patrikki Club на озере Большом стоили десятки миллионов. На этом фоне «Север» остаётся самым массовым и самым доступным вариантом с газом в доме.

Как читать объявления

Вторичный рынок здесь неоднородный. Секции разных кварталов строились в разные годы, по разным технологиям и с разным качеством, а продавцы считают площадь по-разному — с террасой или без. Секция с отделкой, заведённым газом и работающим котлом стоит заметно дороже голой коробки, и эта разница честная. Объявление стоит проверить по кадастровому номеру: год ввода, вид объекта и площадь в ЕГРН скажут о доме больше фотографий.

Вывод редакции

«Кивеннапа Север» показывает, как массовый эконом-проект за городом выглядит спустя полтора десятилетия: сети работают, люди живут, но репутация застройщика и качество отдельных домов остаются главными вопросами. Это разумный выбор для покупателя с небольшим бюджетом, которому нужны газ и лес рядом, — если секцию выбирать после осмотра со специалистом и сразу заложить деньги на доводку дома.

Таунхаусы и дворы

Газобетонные таунхаусы построены длинными рядами, и посёлок напоминает небольшой город с одинаковыми фасадами. При каждой секции — пятачок земли под газон и цветник, а кустарник между соседями делает его уютнее. В посёлке на десятки гектаров особенно важны общие посадки вдоль улиц — без них ряды таунхаусов выглядят пустыми.

Почвы у Первомайского

Почвы у Первомайского — пески и супеси Карельского перешейка. Сосна, вереск и барбарис здесь растут сами, а для газона землю подвозят. Сосны на окраинах посёлка напоминают, что вокруг — лесной край.

Лес и озёра Первомайского поселения

Вокруг посёлка — сосновые и смешанные леса, где собирают чернику, бруснику и грибы, и лесные озёра Первомайского поселения. Пляжи Зеленогорска, Линтульский монастырь и Линдуловская роща — в пределах получаса езды.

Год в большом посёлке

Весной песчаные улицы просыхают быстро, летом — озёра и залив, осенью — грибы в бору, зимой — газ у стены, о котором говорится выше, требует проверки подключения к дому.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по лесу у Первомайского, затем — Зеленогорск и пляжи залива. Днём — Огоньки и Линтульский монастырь. Вечером — домой, в таунхаус с небольшим садом.

С детьми

В таком большом комплексе дети быстро находят друзей на соседних улицах. До школы и садика в Первомайском — около километра, а спортивные секции — в Зеленогорске. Таунхаус с небольшим двором — безопасное место для малышей, а лес вокруг — для прогулок постарше.

Кивеннапа: имя края

Кивеннапа — финское название Первомайского, центра большого прихода на Карельском перешейке до 1940-х годов. Нынешнее Первомайское — крупный посёлок, окружённый лесами, озёрами и новыми коттеджными кварталами. Имя комплекса сохраняет память о прежнем названии края.

Источники

1. ЦИАН: КП «Кивеннапа Север» — предложения и цены, год сдачи, класс, сети, инфраструктура, данные о застройщике.
2. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Север» — описание, мнения портала 2012–2019, рейтинг застройщика, ответы застройщика в отзывах.
3. Посёлки гуру: «Кивеннапа Север» — площадь, число участков, цены, подача газа в 9-й квартал.
4. 10 соток: «Кивеннапа Север» — технологии строительства, связь, обязательный подряд.
5. Spbhomes: ЖК «Кивеннапа Север» — сроки очередей и переносы, класс, сведения на январь 2019 года.
6. Новостройки78: ЖК «Кивеннапа Север» — формат таунхаусов, материал стен.
7. AMA: ЖК «Кивеннапа Север» — история компании, детский сад и магазин.
8. Новострой.su: МЖК «Кивеннапа Север» — три очереди, первый проект группы.
9. НСП (10.04.2019)
10. «Пригород» (05.2019) — иски к компаниям группы, состав проектов.
11. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Юг»