Что проверить перед покупкой участка в коттеджном посёлке: чек-лист из 15 пунктов

Рекламные материалы посёлков обычно рассказывают о лесе и воздухе, а о статусе земли, мощности электричества и платежах — мелким шрифтом или никак. Ниже — то, что стоит проверить до задатка. Большую часть пунктов можно закрыть онлайн за вечер, остальные — за один выезд на участок.

Чек-лист не заменяет консультацию юриста. Если сделка крупная или в документах есть расхождения, закажите юридическую проверку.

Земля и документы

1. Выписка из ЕГРН на участок

   Кто собственник, есть ли залог, арест или аренда, совпадают ли кадастровый номер и площадь с договором. С марта 2023 года фамилия собственника видна в выписке, только если он сам открыл доступ к своим данным. Попросите продавца заказать выписку от своего имени или открыть данные.

   Где проверить: Госуслуги, МФЦ, сайт Росреестра.

2. Категория земель и вид разрешённого использования

   ИЖС на землях населённых пунктов — самый простой вариант для постоянной жизни: проще с ипотекой и регистрацией. На садовом участке тоже можно построить жилой дом, но ипотеку дают не все банки, а дороги и сети содержат сами собственники. На полевом участке ЛПХ строить дом нельзя.

   Где проверить: выписка ЕГРН, публичная кадастровая карта НСПД.

3. Границы участка

   В выписке должна быть запись о том, что граница установлена в соответствии с требованиями законодательства. Если координат нет, возможны споры с соседями и наложения. Перед сделкой попросите кадастрового инженера вынести точки границ на местности.

   Где проверить: выписка ЕГРН, НСПД, кадастровый инженер.

4. Зоны с особыми условиями использования

   Охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, придорожные полосы, санитарные зоны предприятий. В них строить нельзя или можно с ограничениями, и это нередко узнают уже после покупки.

   Где проверить: слой ЗОУИТ на карте НСПД, градостроительный план участка.

5. Правила застройки и градплан участка

   Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют отступы от границ, высоту и процент застройки. Градостроительный план участка (ГПЗУ) собирает эти требования для конкретного участка, выдают его бесплатно. Разрешение на строительство дома ИЖС не нужно: подаётся уведомление о планируемом строительстве.

   Где проверить: сайт администрации района, Госуслуги.

6. Проект планировки и генплан поселения

   Утверждён ли проект планировки посёлка, где по нему проходят дороги и общие зоны. Посмотрите и генплан поселения: не отведено ли соседнее поле под склады, трассу или новый микрорайон.

   Где проверить: администрация поселения, ФГИС территориального планирования.

Коммуникации

7. Электричество

   Выделенная мощность в киловаттах и напряжение (220 или 380 В), договор и акт о технологическом присоединении. Важно, кому принадлежат сети: сетевой компании или застройщику. Во втором случае надёжность и сроки ремонта зависят от него. Для отопления электричеством 15 кВт часто мало.

   Где проверить: акт техприсоединения, запрос в сетевую компанию.

8. Газ

   «Газ по проекту», «газопровод построен» и «газ пущен» — три разные стадии. Узнайте, есть ли технические условия, кто и сколько платит за подключение дома и когда планируется пуск. Если посёлок рядом с газифицированным населённым пунктом, уточните, распространяется ли на участок программа социальной газификации.

   Где проверить: договор о подключении, газораспределительная организация региона.

9. Вода

   У индивидуальной скважины — глубина, паспорт и анализ воды на железо и жёсткость. Если вода идёт из общего водозабора, у его владельца должна быть лицензия на пользование недрами. Спросите, кто обслуживает систему и сколько стоит кубометр.

   Где проверить: паспорт скважины, анализ аккредитованной лаборатории, договор с владельцем водозабора.

10. Канализация

    Локальные очистные, септик или центральная сеть. Узнайте, куда отводится очищенная вода, как часто нужен вывоз осадка и может ли подъехать машина. У водоёма действуют дополнительные требования водоохранной зоны.

    Где проверить: проект посёлка, паспорт ЛОС, НСПД.

11. Интернет и мобильная связь

    Замерьте скорость мобильного интернета сами в нескольких точках участка. Спросите у провайдеров, есть ли оптоволокно и сколько стоит подключение. Обещание «интернет по проекту» сроков не гарантирует.

    Где проверить: замер на месте, сайты провайдеров.

Дорога, участок, управление, продавец

12. Дорога до посёлка и внутри

    Кому принадлежит дорога: муниципалитету, застройщику или собственникам. Если она частная, выясните, кто её чистит и ремонтирует и нужен ли сервитут для проезда. Проедьте маршрут в будни в час пик и после дождей.

    Где проверить: НСПД, выписка ЕГРН на земельный участок под дорогой.

13. Грунты и уровень воды

    Приезжайте весной и после дождей: стоит ли вода на участке, есть ли уклон, нет ли торфа. Спросите результаты геологических изысканий. Высокие грунтовые воды — это дорогой фундамент и дренаж.

    Где проверить: выезд на участок, отчёт об изысканиях у застройщика.

14. Управление и платежи

    Кто управляет посёлком: управляющая компания, ТСН или никто. Запросите договор, смету и отчёт о расходах за прошлый год. Уточните, кому принадлежат дороги и сети и на каких условиях их передадут собственникам. Подробнее — в разборе об управлении посёлками.

    Где проверить: договор эксплуатации, устав и протоколы ТСН, выписки ЕГРН на общее имущество.

15. Продавец и условия сделки

    Проверьте компанию: дату регистрации, нет ли процедуры банкротства и крупных судов, сколько посёлков она уже достроила. В договоре должно быть прописано, что входит в цену (подключение газа, скважина, ЛОС, забор), сроки и неустойки. При покупке строящегося дома в ипотеку расчёты с подрядчиком часто идут через эскроу-счёт.

    Где проверить: ЕГРЮЛ на сайте ФНС, Федресурс, картотека арбитражных дел.

Где проверять: сервисы

Чтобы взять чек-лист с собой на просмотр, распечатайте страницу: реклама и меню при печати скрываются.