«Шагрово» между Куйворами и Красной Горкой: двухуровневые квартиры 42–90 м² с газом у Ждановского озера

Что продавалось и по какой цене

Квартиры продавались по договорам купли-продажи в черновой отделке; ремонт застройщик предлагал через партнёров за отдельную плату.

Расположение

Адрес

Ленинградская область, Всеволожский район, Колтушское сельское поселение, посёлок Шагрово, улица Есенина — между Куйворами и Красной Горкой (Омхоум, SPBGURU)

Дорога

Подъезд к Колтушскому шоссе, 7–10 км до КАД; около 20 минут до «Ладожской»; 2–3 км до Всеволожска (SPBGURU, Омхоум, Посёлковик)

Природа

Сосновый лес, второе Ждановское озеро в 500–700 м (SPBGURU, Посёлковик)

Дома и квартиры

Коммуникации

Инфраструктура комплекса

Что выяснить до сделки

Здесь продают владельцы. Кроме общих вопросов, спросите:

• Как оформлена квартира в ЕГРН — помещение в многоквартирном доме или блок жилого дома, и есть ли в собственности земля.
• Газ: подведён ли к дому и квартире, кто и сколько платит за подключение и обслуживание.
• Мощность электричества на квартиру и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет комплексом, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги, парковки и общие территории.

Что записано в ЕГРН — квартира в малоэтажном доме и какая доля в земле; оформлена ли мансарда и входит ли она в площадь; какой у квартиры котёл и сколько кВт выделено; кто управляет комплексом и сколько стоят услуги; какой участок закреплён за квартирой.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: тем, кто хочет недорогую двухуровневую квартиру с газом и своим входом рядом с городом.

Подробно о проекте

Таунхаусы, которые на самом деле квартиры

«Шагрово» — малоэтажный жилой комплекс во Всеволожском районе, между деревнями Куйворы и Красная Горка. В справочниках его называют то посёлком таунхаусов, то ЖК. Второе точнее: здесь 34 двухэтажных дома, в каждом от четырёх до восьми двухуровневых квартир. У каждой — свой вход и небольшой участок, но юридически это квартира в малоэтажном доме, а не отдельный дом.

Именно этот формат делает «Шагрово» одним из самых доступных способов получить жильё с газом и своим входом в 7–10 км от КАД.

Четыре типа домов

На сайте проекта перечислены четыре типа. Дома на четыре квартиры — по 90 м², дома на шесть — по 60 м², «квадрексы» — тоже по 60 м², дома на восемь квартир — по 42 м². У всех квартир есть мансарды: к 42 метрам добавлялось 20, к 60 — 30, к 90 — 40 квадратных метров. Высота обоих этажей — 2,85 м, второй этаж полноценный, а не мансардный; мансарда — это дополнительный уровень под крышей.

Омхоум насчитывает в комплексе 202 объекта — судя по всему, это число квартир, а 34 — число домов.

Материалы

Застройщик подробно описывал материалы, и это редкость для эконом-класса. Стены — газобетон, кровля — мягкая черепица Tegola, вентиляционные каналы и газоходы — Schiedel, окна — двухкамерные стеклопакеты в профиле Gealan. Это нормальные, проверенные решения. Сейчас, через восемь-двенадцать лет после сдачи, стоит посмотреть на состояние мягкой кровли, примыкания к трубам и фасадную штукатурку.

Газ, вода и канализация

По данным сайта проекта, в дома подведён магистральный газ, электричество — от 5 кВт на квартиру. AMA пишет о центральной канализации, тепло- и водоснабжении. Для небольшой квартиры с газовым котлом 5 кВт достаточно, но электроплиту, бойлер и стиральную машину одновременно такая мощность может не выдержать.

Центральные сети — большой плюс по сравнению с посёлками, где у каждого дома своя скважина и септик: не нужно обслуживать собственное оборудование.

Инфраструктура внутри

Для комплекса на два гектара здесь неожиданно много своего. «Посёлки всё» перечисляют две охраняемые въездные группы, здание управляющей компании, гостевую парковку, магазин, детскую развивающую студию, детские и спортивные площадки и зоны отдыха. Землебаза добавляла, что поблизости есть детский сад и школа.

Это ближе к небольшому городскому кварталу, чем к коттеджному посёлку: плотная застройка, общая территория, управляющая компания.

Всеволожск и озеро рядом

До Всеволожска с его магазинами, поликлиниками и школами — 2–3 км. До КАД, по разным справочникам, от 7 до 10 км, до метро «Ладожская», по данным «Посёлковика», около 20 минут. Рядом сосновый лес, а до второго Ждановского озера — 500–700 м.

SPBGURU честно предупреждает о минусе: транспортная ситуация на Колтушском шоссе сложная. Утренние пробки здесь — часть повседневной жизни, и время до города в часы пик стоит проверить самому.

Цены на старте

На сайте проекта цены были такими: 42 м² с мансардой 20 м² — 2,4 млн ₽, 60 м² с мансардой 30 м² — 3,3 млн ₽, 90 м² с мансардой 40 м² — 4,5 млн ₽. Землебаза приводила ещё более ранние цены — от 1,5 млн ₽ за 42 м², «Посёлки гуру» — 2,8–4 млн ₽. Сегодня на вторичном рынке цены будут выше, но всё равно ниже, чем у отдельных домов с газом на том же расстоянии от КАД.

МЖС или ИЖС

Статус земли источники называют по-разному: Омхоум — земли населённых пунктов с видом использования МЖС, то есть малоэтажная многоквартирная застройка, Землебаза и «Посёлки всё» — ИЖС. Для формата домов на несколько квартир логичнее МЖС. Это значит, что земля под домом — общая собственность жильцов, а «свой» участок у квартиры — часть общей территории, закреплённая за ней по договорённости или решению собрания.

Перед покупкой важно посмотреть выписку ЕГРН и понять, какие права на участок у квартиры реально есть.

Мансарда: бонус и вопрос

Мансарда в 20–40 м² — заметная прибавка к площади. Но стоит выяснить, как она оформлена: входит ли в площадь квартиры в ЕГРН, можно ли использовать её как жилую комнату и как она утеплена. Если мансарда не учтена в документах, при продаже или ипотеке это может стать вопросом.

Многоквартирный дом: что это значит для платежей

Если дом в ЕГРН записан как многоквартирный, на него распространяются правила Жилищного кодекса. Решения о доме и общей территории принимает общее собрание собственников, а обслуживанием занимается управляющая компания — в «Шагрово» у неё есть своё здание. Кроме того, многоквартирные дома могут включаться в региональную программу капитального ремонта, и тогда собственники платят взносы на капремонт. Узнайте у продавца, какие платежи приходят по квартире каждый месяц и нет ли по ним долгов.

Как жить в 42 или 60 метрах на двух уровнях

Самая маленькая квартира — 42 м² на двух этажах плюс мансарда. Обычно внизу помещаются кухня-гостиная и санузел, наверху — одна-две спальни, а мансарда становится кабинетом, детской или гардеробной. Для одного человека или пары это удобно, для семьи с детьми лучше смотреть 60 или 90 м². Лестница отнимает часть площади, поэтому полезная площадь двухуровневой квартиры ощущается меньше, чем у квартиры того же метража на одном этаже.

Плюс формата — свой вход и отсутствие соседей сверху и снизу внутри квартиры: шум идёт только через боковые стены.

Что проверить на осмотре

Состояние мягкой кровли и примыканий, следы протечек на мансарде. Работа газового котла и дымохода, дата последнего обслуживания газового оборудования. Утепление мансарды: зимой под кровлей бывает холодно, если утеплитель уложен плохо. Звукоизоляция между квартирами. Отмостка и водоотвод у входа. И документы: технический план, площадь в ЕГРН, учёт мансарды.

Соседи

Через дорогу — «Красная горка» с домами ИЖС, которую мы тоже описали. Похожий формат двухуровневых квартир с газом и своим входом — у таунхаусов «Апрель» в Ломоносовском районе. «Шагрово» на их фоне ближе к городу и дешевле, но плотнее и с меньшими участками.

Квартиры с садом в одну-две сотки

Тридцать четыре малоэтажных дома на 4, 6 и 8 квартир и «квадрексы» построены по нескольким типовым проектам, поэтому квартал выглядит однородно: одинаковые объёмы, мансардные этажи, общие проезды. Участок при квартире — одна-две сотки — позволяет устроить маленький сад: газон, клумбу у крыльца, пару кустарников и место для стола. На таком пространстве лучше всего работают вертикальные посадки — шпалеры с виноградом или клематисом, высокие кадки, живая изгородь вместо глухого забора.

Почвы и сад в Колтушском поселении

Суглинки вокруг Куйвор и Красной Горки плодородны, и на небольшом участке легко вырастить клубнику, зелень, смородину и пару яблонь колонновидных сортов, которые не занимают много места. Газон здесь держится хорошо, но в низинах весной стоит вода, поэтому важен дренаж и приподнятые клумбы.

Ждановское озеро и холмы

До Ждановского озера — несколько минут, это одно из небольших озёр Колтушских высот, куда летом ходят купаться и рыбачить. Окрестности квартала — пологие холмы с полями и березняками, где растёт малина, а в ельниках поглубже водятся грибы. Холмы Колтушей открывают дальние виды, особенно в ясную осеннюю погоду.

Год в малоэтажном квартале

Весной квартал оживает: соседи выходят в свои палисадники, а дети — на площадки. Летом — купание в Ждановском озере, вечерние прогулки по холмам. Осенью — грибы в перелесках и урожай на маленьких грядках. Зимой центральные сети и газ делают жизнь не сложнее, чем в городской квартире, а холмы вокруг становятся горками для санок.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка к Ждановскому озеру, затем Колтуши: старинный парк и научный городок. Днём можно доехать до Ковалёвского лесопарка или во Всеволожск — к усадьбе Приютино. После обеда — Дорога жизни и мемориалы на берегу Ладоги. Вечером — домой, в квартиру с садом, где можно поужинать на террасе.

С детьми

Прямо в квартале работают детская студия и магазин, а учатся дети в Колтушах или во Всеволожске. Собственный палисадник при квартире позволяет выпускать малыша погулять прямо из дома, а холмы и озеро рядом — гулять с детьми постарше. Для семьи с детьми важно, что квартира на двух уровнях позволяет разделить спальни и гостиную.

Практика: квартира, а не дом

Юридически жильё здесь — квартира в малоэтажном доме, и это определяет быт: общая крыша и фасад, решения о ремонте принимаются вместе с соседями, а коммунальные платежи считаются как в многоквартирном доме. Зато центральные сети и газ снимают заботы о скважине и септике. Мансарда даёт дополнительную площадь, но под скатами летом бывает жарко, поэтому стоит заранее подумать о кондиционере или хорошем утеплении кровли.

Для покупателя, который выбирает между квартирой в «Шагрово» и домом в соседних посёлках, ключевой вопрос — нужен ли свой участок больше двух соток. Если нет, квартира с садом у озера часто оказывается удобнее и дешевле в содержании.

Столица условных рефлексов

Колтуши академик Павлов называл «столицей условных рефлексов»: здесь, на биологической станции, в 1930-е годы работала его лаборатория, и научная история посёлка продолжается до сих пор. Для жителей «Шагрово» это не только интересный факт, но и прогулочный маршрут: старый парк, научный городок, виды с Колтушских высот. Рядом с историей — новые кварталы и коттеджные посёлки, которые за последние годы сделали Колтушское поселение одним из самых быстрорастущих в области.

Итог

«Шагрово» — доступное двухуровневое жильё с газом, центральными сетями, магазином и охраной в 7–10 км от КАД, рядом со Всеволожском и Ждановским озером. Формально это квартиры в малоэтажных домах, а не дома с землёй, и участки здесь символические. Для тех, кому нужен свой вход и немного земли за цену квартиры, это разумный вариант — при условии внимательной проверки документов на квартиру и мансарду. Близость Всеволожска, леса и озера делает его удобным и для постоянной жизни, и как первое жильё для молодой семьи, которая хочет жить за городом без собственной стройки.

Источники

1. Сайт ЖК: о проекте — типы домов, материалы, сети, цены.
2. SPBGURU: ЖК «Шагрово» — расположение, сроки, договор, отделка.
3. Омхоум: КП «Шагрово» — адрес, очереди, вид использования земли.
4. Посёлки всё: ЖК «Шагрово» — инфраструктура, материалы.
5. Землебаза: «Шагрово» — участки, цены.
6. Посёлки гуру: «Шагрово» — площадь, цены.
7. AMA: ЖК «Шагрово» — сети, статус продаж.
8. Посёлковик: таунхаусы — расстояния, озеро.