«Кивеннапа Юг» в Пудости: 1200 недорогих домовладений у Гатчины, банкротство застройщика и судьба третьей очереди

Что продаётся сейчас

Продавцы в объявлениях отдельно оговаривают, что договоры на обслуживание новый собственник заключает сам. Это стоит учитывать: после банкротства застройщика порядок обслуживания сетей менялся.

Что строили

Где находится

Адрес

Гатчинский район, Пудостьское сельское поселение, пос. Пудость; в карточках — ул. Половинкиной, проезд Верстовой (Spbhomes, судебный акт)

До города

29 км от КАД; до Гатчины 3,5–4 км (Новострой.su, Spbhomes)

Электричка

Рядом железнодорожная станция Пудость (Загород.ру)

Инфраструктура

Своя — охрана, КПП, магазин, медпункт, детская площадка (по справочникам); остальное — в Пудости и Гатчине (Закадом, Новострой.su)

Сети

Хроника

Что выяснить до сделки

Здесь всё зависит от очереди и от того, как оформлен конкретный дом. Кроме общих, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

К какой очереди относится дом и введён ли он в эксплуатацию; на каком основании возникло право собственности — договор с застройщиком или решение суда, и нет ли по объекту споров в деле о банкротстве; кому принадлежат сети, к которым подключён дом, и с кем заключены договоры на газ, воду и электричество; кто управляет территорией и какие у него долги; есть ли обременения в выписке ЕГРН.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: покупателю готового дома в сданной очереди, который проверит документы с юристом и не боится разбираться в схеме обслуживания.

Подробно о посёлке

Плотность как способ удешевить

Низкие цены здесь держались на плотной застройке. Самые дешёвые таунхаусы были площадью 36 м² на участке в 0,6 сотки — по сути, квартира с крыльцом и клумбой. Таунхаусы в справочниках описаны на 37–193 м², дуплексы — на 65–137 м², отдельные дома — на 58–216 м², а у SPBGURU встречаются и дома до 288 м². Строили из газобетона и по каркасно-панельной технологии, сдавали без отделки.

На старте домовладения стоили от 0,97 до 5 млн ₽, позже «Посёлки гуру» показывали диапазон 1,4–8,3 млн ₽. Среди минусов те же «Посёлки гуру» отмечали участки по 0,8 сотки и уплотнённую застройку.

Гатчина под боком

Главный плюс места — соседство с Гатчиной: до города около четырёх километров, а рядом железнодорожная станция Пудость. Для посёлка эконом-класса это редкость: можно жить без машины, пользуясь школами, поликлиникой и магазинами Гатчины и Пудости. Своя инфраструктура, по справочникам, ограничивается охраной с КПП, магазином, медпунктом и детской площадкой.

Свет, который отключали

Сети в посёлке полные: магистральный газ, водопровод, канализация, электричество. Газ во II очередь, по «Посёлкам гуру», дали в ноябре 2016 года — после того как газовики приняли газорегуляторный пункт и газопроводы. С электричеством история сложнее.

4 апреля 2019 года сбытовая компания из-за долга застройщика около 15 млн ₽ полностью ограничила подачу электричества. Больше семисот жителей остались больше чем на сутки без света, отопления и воды. Прокуратура, проверив ситуацию, отметила, что застройщик не сообщил поставщику о введённых домах, где уже живут люди; электричество вернули после её вмешательства. Средний счёт за свет жители тогда называли в 4–5 тыс. ₽ в месяц.

Третья очередь

Хуже всего пришлось покупателям третьей очереди. Её обещали сдать в начале 2015 года, потом в 2018-м и в конце 2019-го; справочники расходятся даже в том, была ли она сдана. В июне 2020 года «Гатчинская правда» писала, что 16 домов третьей очереди достраивает конкурсный управляющий за счёт продажи активов, а разрешение на ввод администрация района выдаст только после того, как решится вопрос с правами на сети.

В 2021 году апелляционный суд в деле о банкротстве рассматривал жалобу, связанную с передачей дольщикам помещений в таунхаусах третьей очереди. А в отзыве 2022 года житель коротко описал итог: люди живут, управляющая компания работает, газ подключают, собственность оформляют через суд. Для четвёртой очереди, по данным 2020 года, был готов новый инвестор, но вопрос отложили.

Кому принадлежат трубы

История с электричеством показывает, почему в таком посёлке важно знать, чьи сети. Если водопровод, канализация или подстанция числятся за застройщиком, а он банкрот, жители зависят от того, как конкурсный управляющий распорядится этим имуществом и кто станет новым владельцем. Поэтому в 2020 году ввод третьей очереди и увязывали с оформлением сетей. Покупателю стоит выяснить, кому они принадлежат сейчас и с кем заключены договоры на газ, воду и свет у конкретного дома.

Вторичка сегодня

От застройщика здесь давно ничего не продаётся. На ЦИАН — пара таунхаусов от собственников, нижняя граница по посёлку — 6,2 млн ₽. Продавцы пишут, что газ, вода и канализация введены в дом, мощность — 11 кВт, регистрация доступна, участок — около трёх соток. По сравнению со стартовыми ценами рост многократный, но и сегодня это один из самых недорогих вариантов своего дома с газом так близко к городу.

Жизнь на трёх сотках

Плотная застройка — это не только цена. Машину приходится ставить у крыльца или на общей стоянке, снег с узкого участка некуда сгребать, а окна соседнего ряда бывают в десятке метров. Зато дом на сотке-трёх почти не требует ухода за землёй, и для семьи, которая переезжает из городской квартиры ради отдельного входа и своего котла, этого часто достаточно. На просмотре полезно постоять у дома вечером, когда все возвращаются с работы: так проще понять, насколько тесно в конкретном ряду.

Ипотека и регистрация

Продавцы в объявлениях подчёркивают, что регистрация в доме доступна, а земля в большинстве справочников значится как ИЖС. Но если право собственности оформлено решением суда или дом относится к третьей очереди, банк может попросить дополнительные документы, а часть банков откажет. Лучше узнать позицию банка до задатка.

Какие бумаги смотреть

Перед покупкой важно понять, к какой очереди относится дом и введён ли он в эксплуатацию. Следующий вопрос — откуда у продавца право собственности: из договора с застройщиком или из решения суда; во втором случае стоит прочитать само решение. Полезно открыть карточку дела о банкротстве и поискать в ней адрес или номер дома, а в выписке ЕГРН — проверить обременения. Если сделку сопровождает юрист, которому знакомы банкротства застройщиков, это не лишние расходы.

Соседи по Пудости

Пудость — старое село с железнодорожной станцией и собственной историей; рядом с «Кивеннапой Юг» в том же поселении есть и совсем другие предложения, например участки у Малой Оровки. Другие посёлки группы — «Юго-Запад», «Сельцо» и три проекта на Выборгском направлении: «Север», «Симагино» и «Подгорное». Из всех них «Юг» ближе всего к городу с развитой инфраструктурой.

Таунхаусы, дуплексы и дома

Комплекс застроен однотипными газобетонными таунхаусами, дуплексами и отдельными домами, построенными по нескольким проектам. Это экономичная малоэтажная застройка: простые объёмы, типовые фасады, небольшие участки. Облик улиц однородный, и при всей скромности архитектуры это плюс: ни один сосед не испортит вид неожиданным проектом.

На трёх сотках при таунхаусе ландшафт сводится к лужайке, клумбе у входа и небольшой террасе, но даже здесь можно вырастить живую изгородь, которая отделит двор от соседей, и посадить пару плодовых деревьев.

Почвы и посадки у Пудости

В отличие от песчаного Карельского перешейка, окрестности Пудости и Гатчины — это суглинки и известняки, а местами — влажные пойменные почвы у Ижоры. На таких землях хорошо растут яблони, вишни, смородина и крыжовник, газоны держатся без постоянной подсыпки, а сирень и чубушник цветут обильно. Для влажных мест подходят ива, калина и спирея, а дренаж вдоль участков помогает весной.

Ижора, леса и Гатчина

Пудость стоит в долине Ижоры, где известняковые берега сменяются заливными лугами, а вокруг — смешанные леса с берёзой, ольхой, елью и осиной. В этих лесах собирают грибы — подберёзовики, подосиновики, опята, — а по опушкам малину. Главная достопримечательность рядом — Гатчина с дворцом, Дворцовым парком, озёрами Белым и Серебряным, Приоратским парком и лесопарком Зверинец.

Отдых для всей семьи

Гатчинские парки — место для прогулок в любой сезон: летом по озёрам катаются на лодках, осенью гуляют по аллеям, зимой катаются на лыжах. На Ижоре в тихих местах рыбачат и купаются, а сельские дороги вокруг Пудости подходят для велосипеда. Для барбекю хватает своей террасы, а для большой компании — беседок в парках.

Школы и поликлиники

В Пудости есть железнодорожная станция, школа и магазины, а в Гатчине — вся инфраструктура районного центра: школы и детские сады, больница и поликлиники, банки, аптеки, торговые центры и спортивные секции. До Гатчины 3,5–4 км, так что для многих семей комплекс фактически стал её пригородом.

Год у Гатчины

Весной Ижора поднимается и заливает луга, а в Гатчинском парке на озёрах появляются первые лодки. Лето — время прогулок по паркам, купания и рыбалки на реке, сбора малины и земляники. Осенью гатчинские аллеи желтеют, и это одно из самых красивых мест области в сентябре, а в лесах вокруг Пудости собирают подберёзовики и опята. Зимой парки становятся лыжными маршрутами, а на озёрах Гатчины катаются на коньках.

Маршрут выходного дня

Утро — электричка или машина до Гатчины, прогулка по Дворцовому парку и посещение дворца, затем — Приоратский парк с единственным в России землебитным дворцом. После обеда можно пройти по лесопарку Зверинец — бывшим царским охотничьим угодьям. Вечером — домой в Пудость, где на террасе таунхауса хватит места для ужина на свежем воздухе. Летом в программу легко добавить купание в Ижоре или на озёрах Гатчины.

Пудость и её окрестности

Пудость — старое село со станцией на линии к Гатчине, известное каменоломнями, где добывали пористый известняк для дворцов и соборов. Рядом лежат деревни Терволово и Малая Оровка, а за Ижорой начинаются поля и леса Гатчинского района. Гатчина в четырёх километрах — это районный центр с большим историческим ядром, вузами, больницей, торговыми центрами и спортивными комплексами. Для жителей комплекса она фактически стала городом при доме: в Гатчину ездят и в школу, и на работу, и в кино.

С детьми

Плотная застройка и множество семей делают комплекс местом, где у ребёнка всегда есть компания на улице. Школа и детский сад — в Пудости, а в Гатчине — ещё и музыкальные и художественные школы, спортивные секции, бассейны, детские центры и кинотеатры. Электричка до Гатчины и Петербурга позволяет подросткам ездить на занятия самостоятельно. Небольшие участки при таунхаусах — подходящий размер для песочницы и качелей, а Гатчинский парк с лодками на озёрах — для семейных выходных.

Для школьников важно и то, что в Гатчине работают профильные классы и центры дополнительного образования, а до Петербурга с его вузами и олимпиадными школами можно добраться электричкой примерно за час.

Итог

«Кивеннапа Юг» — большой недорогой посёлок с полными сетями у самой Гатчины, который пережил банкротство своего застройщика. Дома первых двух очередей живут обычной жизнью, третья прошла через достройку в процедуре банкротства и суды. Покупать здесь можно, но выбирать стоит дом с понятной историей прав и сетей — и не экономить на проверке документов.

Источники

1. ЦИАН: таунхаусы в «Кивеннапе Юг» — объявления, сети, мощность, регистрация.
2. ЦИАН — расстояние, цена «от».
3. Загород.ру: МЖК «Кивеннапа Юг» — площадь, участки, очереди, мнение 2019 года.
4. Новострой.su: МЖК «Кивеннапа Юг» — сроки очередей, расположение.
5. Посёлки гуру: «Кивеннапа Юг» — типы домов, цены, газификация II очереди.
6. SPBGURU: ЖК «Кивеннапа Юг» и отзывы — площади, технологии, отзывы 2017–2022.
7. Закадом: «Кивеннапа-Юг» — цены на старте, инфраструктура, статус земли.
8. Новостроев: КП «Кивеннапа Юг» — участки, сети, статус земли.
9. Фазенда: МЖК «Кивеннапа-Юг» — приёмка газовых сетей II очереди.
10. Spbhomes: ЖК «Кивеннапа Юг» — адрес, переносы сроков.
11. Посёлки всё: «Кивеннапа юг» — начало строительства и плановые сроки.
12. НСП, источник — запрет продаж, иски «Ленэнерго».
13. НСП: «Блэк-аут за долги» (07.04.2019), АСН-инфо (24.04.2019) — отключение электричества, проверка прокуратуры.
14. НСП (10.04.2019)
15. «Гатчинская правда» (17.06.2020) — число жителей, третья очередь, сети.
16. СудАкт