КП «Фёдоровская усадьба» у Павловска: обзор посёлка, факты и цифры

Что продаётся и по какой цене

На старте, в 2014 году, готовый дом здесь стоил от 5,5 млн ₽, и портал называл посёлок одним из самых бюджетных в Тосненском районе.

Расположение

Адрес

Тосненский район, Фёдоровское поселение, у деревни Аннолово (ЦИАН)

Дорога

По Московскому, Петербургскому или Пулковскому шоссе; 30–90 минут до города (Загород.ру)

Природа

Павловский парк — в 5 км к северу, лесополоса — в 2 км к югу, зона отдыха у реки (Загород.ру)

Рядом

Пос. Фёдоровское (2 км): школа, сады, магазины, амбулатория, аптека (Загород.ру)

Коммуникации

Территория посёлка

Что уточнить у застройщика

Посёлок обжит, но жители жаловались на стройку и работу УК. Помимо общих вопросов, спросите:

• Категория земель и вид разрешённого использования — проверьте по кадастровому номеру на НСПД.
• Газ: построен ли газопровод и пущен ли газ, кто и сколько платит за подключение дома.
• Мощность электричества на участок и кому принадлежат сети.
• Вода и канализация: центральные, групповые или свои — и кто их обслуживает.
• Кто управляет посёлком, размер ежемесячного платежа и что в него входит.
• Кому принадлежат дороги и общие территории.

Сколько стоит обслуживание и что в него входит, какие объекты инфраструктуры уже работают, как далеко участок от трассы и промзоны, не отключают ли воду.

Плюсы и минусы

Кому подойдёт: семьям, которым нужен дом с городскими удобствами недалеко от Павловска по разумной цене.

Подробно о посёлке

Городские удобства в 4 км от Павловска

«Фёдоровская усадьба» — один из крупных посёлков Тосненского района. Он расположен у деревни Аннолово и посёлка Фёдоровское, в 4 км от Павловска и примерно в 20–24 км от КАД. На 40 гектарах нарезано 293 участка, большинство по 12 соток. Земля со статусом ИЖС, поэтому в построенном доме можно получить областную регистрацию.

Она же выступает управляющей компанией. Первая очередь сдана в IV квартале 2016 года, вторая — в IV квартале 2017-го.

Коттеджи и дуплексы

В посёлке можно купить просто участок, участок с готовым коттеджем или секцию в дуплексе. Коттеджи строятся из газобетона площадью от 119,7 до 176,8 м², квартиры в дуплексах — от 80 до 117,6 м². Посетитель портала в 2014 году удивлялся, что вместе с частью дуплекса покупателю достаётся нестандартно большой участок — шесть соток.

Владелец дуплекса в 2018 году описывал плюсы такого формата просто: городской комфорт за городом по адекватной цене и всего один сосед за стенкой, а не целый подъезд. Строгого регламента по внешнему облику домов, по данным портала, нет.

Все сети как в городе

Главное преимущество посёлка — полный набор центральных сетей. Канализация городская, единая на посёлок; водоснабжение центральное с предварительной очисткой; газ магистральный; к участку 12 соток подводится 10 кВт, к шести соткам — 5 кВт; есть оптоволоконный интернет. Для загородного посёлка это редкость: многие соседние проекты ограничиваются скважиной и септиком.

Получить всё это удалось не сразу. В 2015 году портал писал о переносе сроков электричества, водопровода и канализации, хотя газ к границам посёлка уже был подведён. Собственник участка тогда жаловался, что трубы проложены, а газа нет, и что воду и канализацию сделали только по центральной улице. Постоянная схема электроснабжения заработала в конце декабря 2018 года.

Дуплекс или коттедж

Выбор между дуплексом и отдельным коттеджем здесь — это выбор между ценой и независимостью. Секция дуплекса дешевле, на её участке меньше работы, а общая стена снижает теплопотери. Отдельный дом на 12 сотках даёт больше свободы в планировке участка и меньше зависит от соседа, но и стоит дороже, и требует больше расходов на содержание.

Обращайте внимание на мощность: по данным портала, на 12 соток выделяется 10 кВт, а на 6 соток — только 5 кВт. С газовым отоплением этого хватает для обычной жизни, но для мастерской, сауны или зарядки электромобиля пятикиловаттного подключения может оказаться мало.

Безопасность и дороги

На въездах в посёлок работают три контрольно-пропускных пункта, есть охрана, видеонаблюдение и уличное освещение, периметр огорожен. Внутренние дороги асфальтированы. Вместе с газом и канализацией это делает посёлок пригодным для постоянной жизни с первого дня после переезда.

Инфраструктура: обещана и строится

В описании посёлка значатся детский сад, спортивная и детская площадки, гостевой паркинг, магазины, зона отдыха у реки и общественные центры с аптекой, рестораном и салоном красоты. В декабре 2018 года портал уточнял, что всё это пока запланировано, а строительство начнётся в лучшем случае в середине 2019-го.

Пока что жители пользуются инфраструктурой посёлка Фёдоровское в двух километрах: там есть школа, детские сады, магазины, амбулатория и аптека. В радиусе десяти километров — поликлиника и другие школы, а в двух минутах езды — конеферма для любителей лошадей.

Неоднозначная экология

Самым весомым минусом портал в 2018 году называл экологическую обстановку. С одной стороны, на севере, в 5 км, — Павловский парк, на юге, в 2 км, — лесополоса. С другой — в двух километрах, у деревни Аннолово, находится промзона с лакокрасочным заводом и заводом горячего цинкования, в 10 км у Павловска — полигон промышленных отходов, в 6 км, в Коммунаре, — нефтебаза.

Местные жители, по словам портала, жаловались на запах нефтепродуктов, который при попутном ветре долетает до посёлка в чистом поле. Посёлок также стоит вдоль крупной трассы. Посетитель в 2016 году описывал вид с дороги ещё жёстче: промзона с одной стороны и поля борщевика с другой. Покупателю стоит приехать сюда в разную погоду и при разном ветре.

Жизнь под знаком стройки

В декабре 2019 года портал писал, что посёлок сдан и активно обживается, но жизнь пока проходит под знаком стройки. Жители в группе посёлка сообщали, что часть строительного мусора от частных домов оказывается на свободных участках и долго лежит неубранной, и что время от времени отключают воду. В 2019 году были задержки с техническими условиями на подключение домов к газу, но, как отмечал портал, это были внутренние сложности газовой компании, и вопрос решился.

Претензии были и к управляющей компании: жильцы жаловались на уборку территории, работу охраны и состояние дорог. Коммунальные платежи, по данным портала на 2018 год, составляли в среднем около 4000 рублей в месяц. В 2024 году посетительница коротко подытожила: внутри территория не обустроенная, а в остальном всё хорошо.

Цены и условия

На ЦИАН в октябре 2026 года предложения в посёлке — от 3,5 до 16 млн рублей. По карточке Загород.ру, участки стоят от 2,199 млн рублей за 12 соток до 2,65 млн за 16,63 сотки, то есть 159–184 тысячи за сотку. Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку до шести месяцев при первом взносе от 30 % и до двенадцати — при взносе от 50 %, а при единовременной оплате даёт скидку 180 тысяч рублей.

В 2019 году портал оценивал цену земли как довольно высокую для Тосненского района, но среднюю для окрестностей Павловска с учётом сетей. Сопоставимы домовладения в «Лазурном», немного дешевле сотка в «Любимово». Таунхаусы по более низкой цене можно найти в «Есенин Village».

Как продавался посёлок

Продажи шли неровно. В апреле 2014 года была продана чуть меньше половины участков первой очереди, в июне 2015-го — около 50 домовладений, и портал называл темпы не самыми блестящими. В декабре 2018 года из 293 участков оставалось около 80, а в декабре 2019-го в первой очереди было продано больше 80 % лотов: оставалось 17 участков, пять из них с готовыми домами, и 8 секций в дуплексах. Во второй очереди из 30 выведенных в продажу участков свободными были 27.

Дорога в город

Доехать можно по Московскому, Петербургскому или Пулковскому шоссе. Портал оценивал путь до города от получаса на машине до полутора часов на общественном транспорте. Для тех, кто работает в Петербурге, это вполне подходящий вариант для постоянной жизни, хотя без машины здесь неудобно: посетители не раз спрашивали, как добраться до посёлка общественным транспортом.

Коттеджи и дуплексы с городскими сетями

Посёлок застроен коттеджами и дуплексами по проектам застройщика, и с городской канализацией, водопроводом и газом он ближе к городскому кварталу, чем к загородной даче. Ландшафт на небольших участках — газон, клумбы, пара деревьев, а вдоль асфальтированных улиц — общие посадки. Для дуплекса важно согласовать с соседом по блоку цвет фасада и забора.

Растения рядом с трассой

Соседство с промзоной и трассой — повод выбирать для сада растения, устойчивые к пыли и загазованности: липу мелколистную, клён остролистный, сирень, спирею, кизильник. Плотная живая изгородь со стороны дороги снижает шум и задерживает пыль. Местный суглинок урожаен, но плохо пропускает воду, так что без дренажа весной двор превращается в лужу.

Павловск в четырёх километрах

Главная природная ценность места — Павловский парк в четырёх километрах: здесь можно гулять по долине Славянки, кормить белок и ездить на велосипеде. В окрестностях — поля и перелески, где собирают грибы, а Пушкин с его парками — в десяти минутах.

Год у Павловска

Весной Павловский парк зеленеет и наполняется первоцветами. Летом — пикники и велопрогулки. Осенью — золотые аллеи. Зимой городские сети делают жизнь в доме не сложнее, чем в квартире, а парк — место для лыжных прогулок.

С детьми

Ближайшие школы — в посёлке Фёдоровское и в Павловске, а дополнительные занятия есть в Павловске и Пушкине. Три КПП и асфальт — безопасная среда для детских прогулок, а Павловский парк рядом — лучшее место для выходных с детьми.

Маршрут выходного дня

Утро — прогулка по Павловскому парку: Долина Славянки, Храм Дружбы, Холодная баня. Днём — Пушкин: Александровский дворец, Белая башня. Вечером — домой, в посёлок с городскими сетями, где дом не требует забот о скважине и септике.

Практика: экология и инфраструктура

Промзона у Аннолово, трасса и нефтебаза в шести километрах — то, что стоит оценить своими глазами в разное время суток и при разном ветре. Обещанная инфраструктура строится, поэтому важно понимать, что уже работает. Городские сети — главный плюс, а платежи за них стоит включить в ежемесячный бюджет.

Фёдоровское и Аннолово

Фёдоровское поселение — быстро растущий пригород Павловска, где за последние годы появились коттеджные посёлки, таунхаусы и малоэтажные кварталы. Вместе с жильём здесь строятся школы, детские сады и магазины. Для покупателя дома с городскими сетями это значит развивающуюся инфраструктуру и близость исторического Павловска.

Кому подойдёт

«Фёдоровская усадьба» — для семей, которые хотят дом или дуплекс с городскими сетями, газом, асфальтом и охраной недалеко от Павловска и готовы мириться с соседством промзоны и трассы. Перед покупкой стоит выбрать участок подальше от дороги, узнать размер и состав платежей управляющей компании и посмотреть, какие объекты инфраструктуры уже работают.

Источники

1. Загород.ру: КП «Федоровская усадьба» — участки, сети, цены, мнения портала 2014–2019 годов, отзывы.
2. ЦИАН: КП «Федоровская усадьба» — цены на октябрь 2026 года, сети.
3. Посёлки гуру: КП «Федоровская Усадьба» — статус земли, сроки.